신축상가 분양 이것 모르고는 하지마세요. 절대로 (상가분양 주의사항)

매달 따박따박 나오는 임대소득은 많은 이들의 로망입니다.

 

그래서 수익형 부동산 투자를 많이 하시죠

 

특히 오래된 주변 건물들에 비해 깨끗하고, 요즘 트렌드에 맞는 외관을 갖춘 신축 상가는 투자자들의 관심을 끌기에 충분합니다.

 

하지만  매달 나와야 할 임대소득은 고사하고, 대출이자에 관리비 압박으로 힘들어하는 분들을 중개 현장에선 자주 접합니다.

 

이번 글에서는 신축상가 분양을 생각한다면, 꼭 알고 있어야 할 것들에 대해 적어보겠습니다.

 

 

목차

 

 

구축 임대금액이 얼마인지 반드시 체크하셔야 합니다.

 

 

 

 

아파트도 구축보다는 신축이 더 비싸듯이, 같은 입지와 비슷한 조건이라면 신축상가가 비싼 건 당연합니다. 

 

병원, 학원, 식당, 미용, 판매점 등을 이용하는 손님들도 이왕이면 좀 더 쾌적하고, 신식 시스템을 갖춘 건물에 있는 곳을 선호하고, 그래서 신축에 투자를 하게 되는 거죠.

 

하지만 수익형 상가의 핵심은 수익률이란 걸 항상 염두에 두어야 합니다.

 

수익률은 분양가와 임대료로 정해집니다.

 

분양가가 높다면 수익률을 맞추기 위해 임대료가 높아지고, 분양가가 낮다면 임대료를 좀 덜 받아도 희망하는 수익률을 맞출 수 있는 거죠

 

(지난 글에 상가 수익률 계산 방법이 있으니 참고하세요.)

 

예를 들어보겠습니다.

 

3~4층에 전용 40평 정도로 학원 임차를 희망하는 원장님이 계신다고 가정해 보겠습니다.

 

조건에 맞는 15년 넘은 구축상가는 월임대료가 320만 원(평당 8만 원)인데, 지금 막 지어진 번쩍번쩍하는 신축 상가는 480만 원(평당 12만 원)이라고 합니다.

 

15년이 넘었지만 관리가 잘 되어있어 그다지 나쁘진 않아요. 그리고 40평에서 수강할 수 있는 학생 수로 수익을 내기 위해 절대 넘어서는 안될 마지노선이 있는데

 

과연 160만 원이라는 임대료를 매달 더 내며 신축을 선택할 수 있을까요? 

 

 

 

높은 금액으로 분양받은 임대인은 임대료를 내린다면 수익률이 떨어지게 되고, 임대료로 은행이자내면 남는 것도 없다는 생각 때문에 처음에는 수익률에 맞춰진 임대료를 고수합니다. (입지가 워낙 좋고 주변에 공실이 없는 곳이라면 높은 금액에 임대를 하는 경우도 물론 있습니다.)

 

하지만 공실 기간이 길어질수록 은행이자와 관리비까지 직접 내야 하는 상황을 이기지 못하고 결국 임대료를 내리는 경우를 많이 접합니다.

 

선임대된 물건, 함정이 있을 수도 있습니다.

 

 

 

 

이미 분양가 대비 괜찮은 수익률의 임대료를 내는 임차인이 정해진 상가라면 분양받는 게 훨씬 덜 고민이 되겠죠?

 

위의 공실문제가 이미 해결이 됐고, 은행이자 내고도 남는 돈이 꽤 되니까요

 

하지만 여기에도 함정이 있을 수 있습니다. (모든 분양 상가가 그런 건 아니니 오해 없으시길 바랍니다.)

 

위의 예에서 가정했던 3층, 전용 40평(20평짜리 구분상가 두 칸)을 480만 원에 학원으로 쓰기로 하고 시행사와 이미 임대차계약을 작성한 원장님이 계십니다.

 

계약서 확인해 보니 거짓이 아니고, 학원장과 통화도 했습니다. 그리고 기분 좋게  상가 분양을 받습니다.

 

겉으로 보기엔 별 문제없어 보이지만, 꽤 큰 문제가 생길 수 있는 여지가 있습니다.

 

그 신축 바로 옆 구축 40평의 임대료는 160만 원이 더 저렴한 320만 원이란 걸 분양받은 분은 체크를 하지 않았던 거죠.

 

'수익률 맞춰져 있고, 우량임차인인 학원이 들어오니 됐어'만 생각한 겁니다.

 

학원장은
왜 이렇게 비싼 곳에
학원을 오픈하는 걸까요

 

 

신축 건물이 너무 마음에 들고, 그 임대료를 내고도 수익에 지장이 없어서일 수도 있지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다.

 

시행사는 분양을 위해 임차인에게 임대료를 내지 않아도 되는 렌트 프리(rent free) 기간을 길게 준다거나, 인테리어 비용을 지원해 주는 등  좋은 조건을 임차인에게 제시합니다.

 

학생들을 모으는 데까지 시간이 걸리고, 초기 비용이 많이 들어가는 임차인에게 위 조건들은 정말 맛있는 당근인 거죠

 

이런 조건으로 들어와 렌트 프리기간이 끝나고, 주변보다 훨씬 많은 임대료를 감당해야 하는 원장님은 운영이 쉽지 않습니다.

 

계약 기간이 끝나가면 임대인에게 주변보다 너무 비싸니, 임대료 조정을 해달라고 요구하게 됩니다. 그렇지 않으면 나간다고 하네요.

 

 

임대인은 고민에 빠지게 됩니다. 조건을 맞춰주고 계속 갈지, 내보내고 다른 임차인을 구할지

 

들어올 임차인이 줄 서서 기다리고 있다면 문제없지만 그렇지 않은 경우라면, 공실의 위험을 줄이기 위해 협의로 임대료를 낮추는 경우가 대부분입니다.

 

임대료 하락은 곧 상가 가치의 하락을 의미하는 겁니다.

 

분양상가뿐 아니라 수익형 부동산 투자의 핵심은 정확한 시세파악, 특히 적정 임대료 파악이란 걸 절대 잊어서는 안 됩니다.

 

 

 

후기

 

투자에 대한 책임은 온전히 본인 몫입니다.

 

분양 사원의 현란한 브리핑과 화려한 소개 책자를 조심하셔야 합니다.

 

신축 상가 분양으로 성공적인 투자를 하신 분도 많이 봤지만, 솔직히 힘들어하는 분들이 제 손님들 중엔 더 많습니다.

 

주변 구축들과 철저히 비교하고, 입지 분석을 해야 합니다.

 

그리고 사업승인이 나지 않은 분양 상가는 주의해야 할 사항들이 훨씬 많으니, 관심 있는 상가가 있다면, 주변 부동산에서 상담받으시는 걸 추천합니다.

 

그리고 '이 입지에 이 정도 임대료라면 내가 해도 한다.'라는 확신이 드는 상가라면 분양받으셔도 됩니다.

 

 

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