상가 수익률 계산법은 알고 투자 하셔야해요. (상가 수익율, 매매금액, 임대금액 10초만에 계산하기 + 계산기)

 

 

 

부동산이 마찬가지이지만 특히 수익형 부동산 투자에서 가장 중요한 건 물건의 적정한 시세 파악입니다.

 

적정 시세보다 저렴하게 매수했다면 높은 수익률을 기대할 수 있고, 반대의 경우는 수익률이 낮을 겁니다.

 

수익률을 구하려면 임대금액, 보증금, 매매금액을 알아야 합니다. 한마디로 수익률, 임대료, 매매금액은 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다.

 

그리고 수익률 계산방법만 알고 있으면 해당 물건의 매매 금액과 임대료도 산출해 낼 수 있습니다.

 

이번 글에서는 수익형 부동산 투자를 생각한다면 반드시 알아야 할 상가 수익률과 임대료 그리고 매매금액 계산 방법에 대해 설명드리겠습니다.

 

 

목차

 

 

 

 

수익률 계산하기(대출 없을 경우)

 

제 사무실 근처에 있는 실제 상가의 예를 들어 계산해 보겠습니다.

 

전액 자기 자본으로 상가를 매수할 경우 수익률 계산식은 아래와 같습니다.

 

 

• 매매금액 : 10억 원
• 보증금 : 5천만 원
• 월 임대료 300만 원 

 

 

 

3.79% 수익률이 나오는 상가입니다.

 

서울이나 대도시의 주요 입지여서 지가와 임대료 상승을 기대할 수 있는 곳이 아니라면 투자 물건으로 그렇게 좋은 수익률은 아니군요

 

특히 구분 상가는 대지지분이 많지 않아, 수익률에 더 초점을 맞추는 것이 좋습니다.

 

 

수익률 계산하기(대출 활용)

 

 

 

 

이 상가를
금리 4%로  6억 대출 일으킬 경우
수익률은 어떨까요?

 

 

계산식은 아래와 같습니다.

 

 

• 매매금액 : 10억
• 보증금 : 5천만 원
• 월 임대료 : 300만 원
• 대출 : 6억
• 금리 : 4%

 

 

3.42%의 수익률이 나옵니다.

 

현재 금리가 대출 없을 때 수익률보다 높기 때문에 레버리지효과를 전혀 볼 수가 없네요.

 

 3% 초반대의 금리라면 5% 가까운 수익률이 나올 수 있습니다. 

 

 

임대료 책정하기

 

기존 임차인이 나가서
새로운 임차인을 들이기로 했습니다.
수익률 5%에 맞추고 싶다면
임대료는 얼마로 책정해야 할까요?

 

 

 

• 매매금액 : 10억
• 보증금 : 5천만 원
• 수익률 : 5%

 

 

1년 임대료는 47,500,000만 원이고, 12개월로 나누면 한 달에 396만 원을 받아야 수익률 5% 상가가 되는 겁니다.

 

일반적으로 대출 없이 수익률이 5%가 넘어간다면 괜찮은 수익률로 볼 수 있습니다. 특히 서울의 좋은 입지에 있는 상가 중에서는 거의 찾을 수 없는 수익률이라 보셔도 됩니다.

 

매매금액 책정하기

 

 

 

 

이 상가를
 수익률 5%에 맞춰 매수하려는 사람이 있습니다.
그 사람은 매매금액으로
얼마를 생각하고 있을까요?

 

 

 

• 월 임대료 : 300만 원
• 보증금 : 5천만 원
• 수익률 : 5%

 

 

7.7억 원으로 이 상가를 매수할 수 있다면 수익률 5%를 맞출 수 있습니다.

 

만약 계약이 성사된다면 현재 주인은 10억에 매수를 했으니 2.3억만 원을 손해 보게 되는군요

 

위 예들은 계산방법을 알려드리기 위해  취득세, 재산세 등 세금 부분과 각종 비용 그리고 임대료 소득 등을 제외했다는 점은 염두에 두셔야 합니다.

 

 

후기

 

이 글에 나와있는 정도만 이해하셔도 상가를 매매하거나 임대를 할 때 자신만의 기준을 세우실 수 있을 겁니다.

 

성공 투자하시는데 작은 도움이 됐으면 좋겠네요.

 

 

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