서울 아파트 매매시장은 이미 뜨겁습니다. (부동산 거래량, 부동산 수요와 공급)

 

 

 

올해 초까지만 해도 경기침체와 높은 금리등으로 차갑게 식은 서울 부동산 시장은 하락에 대한 기사가 대부분이었습니다.

 

"급매물도 안팔린다"...서울 아파트 평균 거래가 11개월 만에 9억대 추락

 

2019년 1월부터 상승하기 시작한 서울 아파트 매매 거래량은, 등락은 있었지만 2020년 6월 15,342건으로 정점을 찍었습니다.

 

그 후 빠른 속도로 흘러내려 2021년, 2022년, 2023년 그리고 2024년 초반기까지 바닥을 박박 기며 침체기를 겪었고, 당분간은 힘들 거라는 전망이 많았습니다.

 

근데 지금 이 글을 쓰고 있는 8월 서울 아파트 시장은 완전히 다른 모습을 보이고 있습니다.

 

어..
이거 장난이 아닌데
난리 날 수도 있겠어!!

 

 

이번 글에서는 현재 서울 아파트 매매시장에 나타나는 현상들과 앞으로의 전망에 대한 저의 생각을 적어보겠습니다.

 

 

목차

 

매매 거래량이 완전히 살아났습니다.

 

아파트 매매 거래량은  2022년 10월, 555건까지 떨어 졌었고, 24년 초반기에도 2천 건이 조금 넘는 거래량이었습니다.

 

제가 지난 글에서 거래량은 곧 매수심리라고 말씀드렸는데, 그만큼 아파트를 매수하고자 하는 심리가 식어있었다는 거죠

 

서울 아파트 거래량 (부동산 지인)

 

 

하지만  올해 3월부터 천천히 상승하던 거래량이 6월, 7천 건을 넘어섰습니다.

 

7천 건은 의미가 있는 수치인데 서울 아파트 월평균 거래량을 6천 ~ 7천 건 정도로 보기 때문입니다.

 

그러니까 7천 건이 넘었다는 건 침체기를 벗어나 정상 거래량을 찾았다는 거죠

 

 

현재 거래량이
급속히 늘어나는 이유가 뭘까요?

 

 

21년도부터 24년 초반기까지 3년 이상 기간 동안 집 사는 걸 미루어왔던 매수수요자들이 너무 많았습니다.

 

정상이라면 한 달에  7천 건 가까이 아파트를 사야 할 사람들이 있는데, 적게는 500건 많아야 2~3천 건만 매수를 했으니 분위기만 오면 바로 진입할 준비된 매수 대기자들이 줄 서 있었던 거죠

 

거기에 5%를 넘어갔던 주택담보대출의 금리가 3% 중반대까지 떨어지자 지금까지 매수를 참아왔던 사람들이 적극적으로 시장에 들어오고 있는 것입니다.

 

 

 

 

전월세 거래량은 줄어들고 있습니다.

 

서울 아파트 매매,전월세 거래량

 

24년도에 들어오면서 전세와 월세 거래량은 줄어들고, 땅바닥을 기고 있던 매매 거래량은 늘어나는 모습을 보실 수 있습니다.

 

이 모습은 전형적인 부동산 상승기 때 나타나는 모습입니다.

 

높은 금리와 집값이 더 빠질 수 있다는 불안감 그리고 좋지 않은 경제 상황 등으로 집을 사지 않고 전, 월세로 머무르던 사람들이 매수로 돌아서면서 매매 거래량이 늘고 아파트 가격이 올라가고 있는 겁니다.

 

 

매매 금액과 전월세 금액 모두 오르고 있습니다.

 

이런 상황에선 전, 월세 금액은 빠지고 매매 금액만 오르는 게 일반적인데 지금 서울 시장은 매매, 전세, 월세 금액 모두 올라가는 기현상을 보이고 있습니다.

 

그 이유는 물량이 부족하기 때문입니다.

 

매매물량도, 전월세 물량도 부족하기 때문에 이런 현상이 일어나고 있는 거죠.

 

서울 아파트 수요량과 입주량 (부동산 지인)

 

위 표에서 빨간 선이 매년 필요한 새 아파트량(연별 수요량)이고 파란 선이 실제 지어지는 새 아파트량(년별 입주량)입니다.

 

2022년 이후부터 필요로 하는 수요량보다 공급량이 턱도 없이 부족한 모습이네요

 

이건 제가 늘 걱정하던 문제였습니다.

 

매수로 심리가 돌아섰는데 오랫동안 공급이 부족한 상황이 생긴다는 건 꽤 심각한 결과를 초래할 수 있기 때문입니다.

 

후기

 

오늘은 서울 전체 아파트 매매시장 분위기에 대해 살펴봤습니다.

 

서울 1 급지와 2 급지가 먼저 금액 상승을 이끌었고, 그 영향이 점점 확산되고 있습니다.

 

올해 11월 12,000여 세대의 파크 포레온이 입주를 시작하면서 약간의 영향을 미칠 순 있겠지만 부족한 공급에 대한 근본적 해결은 되지 않을 겁니다.

 

정부에서 얼마 전 발표한 대책에는 특별한 방법이 없는 것 같고, 주담대 금리를 올리는 방법으로 매수를 막아보려 하지만 오래 눌려온 폭발이 쉽게 사그라들 것 같진 않습니다.

 

 

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