서울 아파트가격 전망 / 서울 아파트값 오를 수 밖에 없는 이유 / 부동산 수요와 공급 / 전세가와 매매가 관계. feat 렘군

 

 

사람들이 불안해하고 성급해할까 봐 걱정은 되지만,
거짓말을 할 수는 없잖아요!!

 

현재 서울 아파트시장에 대한 부동산 전문가 렘군님의 말입니다.

 

렘군님은 제가 믿음을 가지는 부동산 전문가 중 한 사람이고, 좋은 강의가 나오면 요즘도 찾아 듣고 있죠

 

이번 글에서는 서울 아파트값이 오를 수밖에 없는 이유에 대한 렘군님의 유튜브 영상을 정리해 봤습니다.

 

목차

 

전세가 크게 상승하고 있습니다.

 

전세가가 오른다는 것은 전세수요가 많다는 것이고, 공급이 바쳐주지 못하기 때문에 일어나는 현상입니다.

 

전세는 매매와 달라 투자 수요가 없는 거의가 실수요이기 때문에 철저하게 수요와 공급에 의해 가격 결정이 되지요.

 

서울 전세물량. 출처 : 렘군 유튜브

 

서울 년 평균 입주량은 35,000개 정도가 되어야 하는데 위 그래프에서 보듯 2024년부터 평균 아래로 떨어지기 시작해서, 그 이후로는 공급이 상당히 부족한 상황입니다.

 

현재도 서울 아파트 전세가의 상승이 적지 않은데, 당분간 전세가 강세가 이어지는 건 당연한 사실로 보이네요.

 

 

전세가가 오르면 매매가도 오르나요?

 

 

그럴 수 있는 확률이 높지만 항상 그런 건 아닙니다.

 

2012년9월 매매.전세 증감표. 출처 : 렘군 유튜브

 

2012년 9월 서울의 매매와 전세를 나타내는 그래프인데요

 

파란 막대인 전세는 전 지역이 강한 상승이지만, 매매를 나타내는 붉은 막대는 전 지역이 하락을 보이고 있습니다.

 

전세가와 매매가가 전혀 다른 방향으로 움직이죠

 

수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 전세가에 비해, 매매가는 좀 더 많은 요인들이 작용합니다. 

 

그 요인들로는 경제상황, 금리, 정부정책, 대체시장 분위기등을 들 수 있는데, 얼마 전 올린 포스팅을 보시면 좀 더 이해가 쉬울 겁니다.

 

부동산 공급이 많으면 가격은 하락할까? 아닐수도 있습니다. (부동산 수요와 공급)

 

매매가의 상승은 전세가의 상승 외에도 여러 요인들이 복합적으로 작용하는데

 

매매가가 오르는 모습이 보이면, 그때 기다렸던 매매수요가 뛰어들며, 매매가격 상승을 이끄는 경우가 많았습니다.

 

 

매매가가 오르는 시그널이 나오면 그때부터 뛰어들기 시작합니다.

 

2014년 1월 매매.전세 증감표. 출처 : 렘군 유튜브

 

2012년, 2013년 계속하락 하던 서울 아파트 매매가가,  2014년 1월 반등하는 모습을 보입니다.

 

이때부터 2021년도까지 내리 7년을 상승하게 되는데, 매매가 하락에 대한 불안으로 전월세를 택했던, 사람들이 매매가가 오르는 모습을 보고 매매로 돌아섰기 때문입니다.

 

한마디로 차갑게 식었던 매매심리가 뜨겁게 달아오르기 시작한 거죠.

 

 

지금의 상황이 2014년도와 비슷합니다.

 

 

2024년 1월 매매.전세 증감표. 출처 : 렘군 유튜브

 

2024년 1월 서울 아파트 매매와 전세 그래프와, 2012년 9월의 그래프가 비슷한 모습이죠?

 

전세가는 전 지역이 상승하고 있지만, 매매가는 전 지역이 하락하는 모습입니다.

 

21년부터 하락하기 시작한 매매가가 이때까지 이어져 왔고, 매매가 하락폭이 조금씩 줄어드는 과정이었습니다.

 

2024년 3월 매매.전세 증감표. 출처 : 렘군 유튜브

 

2024년 3월, 드디어 일부 지역의 매매가가 상승으로 돌아선 모습이네요

 

상승 시그널이 나온 것이죠

 

2024년 5월 매매.전세 증감표. 출처 : 렘군 유튜브

 

 

2024년 5월, 매매가 상승지역이 많아지며, 상승폭도 커지는 모습입니다.

 

전세가의 상승 역시 심상치 않네요.

 

아파트는 개별성이 적어 1군 입지의 1군 단지가 상승을 시작하면, 2군, 3군으로 상승이 확대되며 갭 메우기를 하는 게 거의 정석입니다.

 

서울 아파트는 앞으로 공급이 많이 부족한 상황에서  매매가와 전세가 모두 상승하고 있습니다.

 

과연 이 상승세를 멈출 방법이 있을까요?

 

 

후기

 

렘군님의 조언으로 이 글을 마치겠습니다.

 

어디에, 어떤 걸, 왜
선택하는지에 대한
확실한 준비와 노력 없이
급하게 뛰어들면 
일을 그르치게 됩니다.

 

 

함께 보면 좋은 글

 

 

서울 아파트 매매시장은 이미 뜨겁습니다. (부동산 거래량, 부동산 수요와 공급)

 

 

부동산 투자 강의 어떤 기준으로 선택해야하나요? (부동산 투자 입문자 추천)

 

 

2024 국토부 실거래가 조회 (원하는 지역 전체 실거래가 한번에 파악하기)