전세 보증금 100% 지키는 방법 / 대항력,전입신고, 우선변제권, 확정일자, 그리고 계약시 주의 사항

 

 

요즘 전세사기란 말이 심심치 않게 들립니다.

 

사기 치려  작정한 경우도 있지만, 임대인의 어쩔 수 없는 사정으로 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있지요

 

그래서 계약할 때 만약의 경우에 대한 철저한 대비가 중요합니다.

 

전세보증금은
내 자산에서 많은 부분을 차지하는 금액인데,
그 돈을 날려버리게 된다면...

생각만 해도 끔찍하네요

 

모든 진행 과정에서 정신 바짝 차려야 합니다.

 

그리고 이 글에 나오는 대항력과 우선변제권 그리고 계약 시 주의할 사항은 반드시 이해하고 있어야 합니다.

 

 

목차

 

대항력

 

대항력은 말 그대로 임차하고 있는 집이 문제가 생겼을 때 대항할 수 있는 힘을 말하며, 전입신고와 점유를 해야 생깁니다.

 

이사 당일 짐 옮기고 정리하는 것도 중요하지만, 더 중요한 게 동사무소 가서 전입신고하는 겁니다.

 

전입신고는 이사하고 14일 안에 하면 되고, 민원 24에서 인터넷 신고도 가능하지만, 그냥 동사무소 가서 무조건 신고하세요. 

 

전입신고를 해도 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 생기거든요. 

 

이 때문에 전세사기가 발생하는 사례가 있는데 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

 

내 짐 옮겨놯으니 점유 조건은 자연적으로 갖추게 되니 따로 하실 건 없습니다.

 

 

우선변제권

 

 

우선 변제권은 임차주택에 문제가 발생할 경우 다른 사람들보다 우선해서 보증금을 돌려받는 권리를 말합니다.

 

위에서 설명한 전입신고와 점유로 대항력을 가진 사람이 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기게 됩니다.

 

 확정일자는
어떻게 받는 거야?

 

예전에는 전세 계약서를 가지고, 동사무소에 가면 확정일자를 계약서에 찍어주었습니다.

 

하지만 요즘은 보증금 6,000만 원 초과 또는 임대료 30만 원 초과일 경우 임대차 거래신고를 해야 하는데, 신고하게 되면 확인필증을 받습니다.

 

그 확인 필증에 확정일자 날짜와 고유넘버가 기재되어 있습니다.

 

거래신고 역시 인터넷(부동산거래 관리시스템)으로 신청이 가능하지만, 저는 계약서 작성한 날 임차인에게 특별한 일이 없으면, 계약서와 신분증 가지고 임차한 주택 소재지 동사무소 가서 거래신고하고 확정일자까지 받게 합니다.

 

만약 시간이 도저히 안 난다면 제가 위임장 받아서 대리로 거래신고를 하는 편입니다.

 

계약서 쓰는 날 확정일자를 먼저 받았으니, 이사하는 날 전입신고를 하면, 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권이 동시에 생기게 되는 거죠.

 

 

키포인트

 

여기서 우리가 명심해야 하는 가장 중요한 것은, 임차인인 내가 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 임차 주택에 다른 권리가 있으면 안 된다는 겁니다.

 

쉽게 말해, 내가 위 두 조건을 갖추기 전에 임대인이 먼저 은행에서 대출을 하면 안 된다는 거죠

 

이 모든 과정이 가장 선순위 권리에 내 보증금이 올라가 있도록 하기 위한 거란걸 잊으면 안 됩니다.

 

그래서 가계약금이 들어가기 전,

 

계약서 쓰는 당일 계약금 넣기 전,

 

그리고 이사하는 날 등기부등본을 확인해서, 선순위 권리가 있는지 확인하는 겁니다.

 

사기 사례

 

 

작정하고 사기 친 사례 하나 소개드리겠습니다.

 

임차인이 이사하고 전입신고하는 당일 임대인이 대출실행을 먼저 하는 경우입니다.

 

계약서를 작성하면 이삿날(잔금일)을 알 수 있잖아요. 그 이삿날(잔금일)을 9월 5일이라고 하겠습니다.

 

나쁜 임대인은 은행에 9월 5일을 대출 실행일로 해서 대출 신청을 하는 거죠

 

 9월 5일 당일, 임차인이 아직 전입신고 전이기 때문에, 은행은 세대열람을 통해 임차인이 없다는 걸 확인하고, 대출을 실행하게 됩니다.

 

임차인은 이사를 하고, 전입신고를 해도, 대항력과 우선변제권은 9월 6일 0시부터 효력이 나타나는 거죠.

 

임대인의 대출은 9월 5일이기 때문에 선순위가 되고, 임차인이 후순위가 되는 겁니다.

 

그렇기 때문에

 

계약서에 '임차인이 이사를 하고, 전입신고를 한 다음날까지 임대인은 근저당권등 선순위 권리를 설정하지 않고, 그렇지 않을 경우 계약은 무효이며, 손해배상을 해야 한다.'라는 내용의 특약을 반드시 넣어야 합니다.

 

 

후기

 

1. 계약서 쓰는 날 등기부 등본 확인 후, 임대차 거래신고와 확정일자 받기
2. 이사하는 날 등기부등본 확인 후, 잔금 보내고  전입신고 바로 하기
3. 계약서에 임대인이 선순위 권리 설정하지 못하는 특약 넣기

 

일단 이 사항들만 머릿속에 확실히 잡혀 있어도 내 소중한 보증금을 지킬 수 있는 확률이 엄청 올라갑니다.

 

학교에서 이런 걸 가르쳐야 해!!

대입 수능시험에 매년 출제돼서,
고등학교 졸업하면
이 정도의 개념은
머릿속에 있어야 해!!

 

 

저의 생각입니다.

옳은 생각 아닌가요?

 

 

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