임대차 3법 총정리 / 임차인 권리 3가지

 

2020년 7월 31일부터 주택 임차인이 좀 더 안정적으로 거주할 수 있는 방안으로 임대차 3 법을 시행하고 있죠. 이번 글에서는 임차인이 임차 기간 중 가지는 3가지 권리에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

계약갱신청구권

 

임대차 3법이 시행되기 전에는 임차인이 보장받는 임대차 기간은 2년이었습니다. 2년이 지나면 임차인의 의사와 상관없이 임대인이 퇴거를 요청하면 나가야 하고, 임대금액 증액도 제한이 없었죠. 하지만 2020년 7월 31일 이후 계약서를 작성하는 임차인은 그 기간이 4년으로 늘어난 것입니다. 2년 거주한 후, 임차인이 원한다면 2년을 더 거주할 수 있게 된 거죠. 주의할 점은 임대 기간이 끝나기 2~6개월 전에 연장하겠다는 통지를 임대인에게 해야 합니다. 

 

계약갱신청구권을 사용해서 거주중, 이사를 해야 할 일이 발생하면, 임대인에게 통보하고 3달 후에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 연장이 된 경우도 같은데요. 임대인은 상당히 억울하죠. 이 문제로 임대인과 임차인이 소송까지 가는 경우도 봤습니다. 하지만 법은 임대인이 통보받은 날부터 3달 후에는 전세 보증금을 돌려받는 게 맞습니다

 

그럼 여기서 한가지 의문이 생기는데, 묵시적 갱신으로 2년이 연장된 경우에도 갱신계약권을 사용한 것으로 보고 총 4년(2+2) 후에는 새로운 계약을 써야 할까요? 정답은 '아닙니다.' 묵시적 갱신으로 연장이 된 경우에는 갱신청구권을 사용한 것이 아니기 때문에 4년 계약기간이 끝난 후 2년의 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

 

 

 

임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없는 경우

• 임대인(임대인의 직계 존.비속 포함)이 거주하는 경우
• 2기 이상 차임을 연체한 경우
• 임대인 동의 없이 전대한 경우
• 고의 또는 과실로 파손한 경우
• 전부 또는 대부분을  철거하거나 재건축하는 경우
• 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등

 

아파트 단지

전월세 상한제

 

임차인이 2년 거주 후 계약갱신 청구권을 사용할 경우, 임대인은 임대금액의 5% 이상 증액할 수 없도록 제한하는 법입니다. '증액 후 1년 내에는 증액 청구를 할 수 없다.'라는 조항이 있으니 2년 거주 후 5% 인상한 금액으로 2년을 더 거주할 수 있다.라고 생각하시면 됩니다. 임대인들은 4년 간 임대료를 5%밖에 올릴 수 없으니 신규계약을 할 때 최대한 높은 금액을 받으려 하게 되는 겁니다.

 

 

전월세 신고제

 

이전에는 매매할 때만 신고를 했는데, 임대차 3 법 이후부터는 전월세도 신고를 해야 합니다. 하지만 이 제도는 유예 기간을 계속 늘려 25년 5월 31일까지는 계도기간입니다. 그러니 지금은 꼭 전월세 신고를 할 필요가 없다는 거죠. 하지만 저는 임차인에게 전월세 신고를 반드시 하게 합니다. 저번 글 '전세보증금 100% 지키는 방법'에서 썼던 것처럼, '우선변제권'을 가지기 위해서는 '확정일자'가 필요한데, 예전에는 계약서에 확정일자를 찍어 줬지만, 요즘은 전월세 신고를 하면서 함께 받을 수 있기 때문입니다.

 

전월세 신고를 해야 하는 대상은 수도권 전역, 광역시도지역의 시지역(군지역 제외), 세종시와 제주도에 있는 주택 중 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과하는 주택은 모두 신고를 해야 합니다. 만약 신고를 하지 않거나 허위로 신고를 하면 과태료를 내게 되는데, 지금은 계도 기간이라 신고하지 않아도 과태료 내지 않아요.

 

후기

 

임대차 3법이 시행된 지 벌써 4년이 지났네요. 계약갱신청구권을 사용한 임차인의 임차기간이 끝났다는 말이죠. 전월세 상한제로 인해 4년 동안 5%밖에 증액하지 못했던 임대인은,  기존 임차인이 계속 거주하던, 새로운 임차인이 들어오던 아무 제약 없이 임대료를 올릴 수 있게 된 겁니다. 새로운 계약을 하게 되면 또 4년 동안 5% 밖에 올릴 수 없으니 상황이 된다면 최대한 올린 금액을 원하게 되므로 전세금액이 상승하고. 아니면 아예 집주인이나 가족들이 들어와 살게 되므로 임대 매물이 줄어드는 좋지 않은 영향을 주고 있는 것도 사실입니다.

 

임대차 3법의 영향으로 같은 아파트인데도 전, 월세 금액이 천차만별인 곳들이 많았고, 전월세 금액이 많이 떨어진 곳은 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 퇴거 요청을 하면, 임대인이 통보받은 날부터 3달 후에는 보증금을 돌려줘야 하는 조항으로 인해 분쟁이 일어난 곳도 많았죠

 

이런 여러 문제점들로 인해 임대차 3 법을 폐지하자는 분위기도 있지만, 임차인이 4년간 안정적으로 거주할 수 있다는 장점도 분명히 있습니다. 부동산 현장에서 지켜보는 입장에서 4년의 시행착오 기간이 지나며 국민들도 어느 정도 적응을 하고 있어 보이니, 완전한 폐지가 아니라 긍정적인 방향으로 조정해 나가는 게 좋을 것 같다는 생각입니다.

 

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